Wanneer betaald u BTW over de huur van een kantoor en wat is BTW compensatie? Hieronder een uitleg over de regels rondom BTW bij het huren van een kantoor.
We krijgen nog wel eens vragen over BTW bij het huren van een kantoor. Wanneer moet je BTW betalen over de huur, welk BTW percentage is dan van toepassing en wat is BTW compensatie? In dit blog zetten we de hoofdlijnen op een rijtje. Meer gedetailleerde informatie is te vinden op de website van de belastingdienst via deze link
Even overleg?
BTW op de huur; een keuze van de verhuurder
In Nederland is de verhuurder niet verplicht om BTW door te belasten. Toch gebeurt dat meestal wel. De verhuurder betaalt meestal namelijk zelf BTW over de bouwkosten of de aankoopprijs. Die kan hij alleen terugvorderen als hij zelf gedurende 10 jaar (de zogenoemde “herzieningsperiode”) BTW in rekening kan brengen bij de huurders. Die huurders moeten daarvoor wel aan een aantal voorwaarden voldoen:
- Ze moeten zelf een ondernemer zijn voor de BTW
- Ze moeten het gehuurde voor ten minste 90% gebruiken voor omzet waarover zij BTW moeten betalen
- Het gehuurde moet zelfstandig zijn te exploiteren. Het moet dus een eigen toegang hebben.
Bij een pand dat ouder is dan 10 jaar, of als de verhuurder (om wat voor reden dan ook) zelf geen BTW heeft teruggevraagd, hoeft er dus geen BTW over de huur in rekening te worden gebracht. Besluit een verhuurder echter om een verouderd pand ingrijpend te renoveren en vraagt hij de BTW terug over de kosten van die renovatie, dan geldt daarvoor weer een nieuwe herzieningstermijn van 10 jaar.
BTW en BTW compensatie bij het huren van een kantoor
Als een organisatie zelf geen ondernemer is voor de BTW, zoals een stichting, vereniging of particulier, dan kan de verhuurder niet langer gebruik maken van de regeling voor BTW-belaste verhuur. Dat is voor de verhuurder een belangrijk nadeel; hij moet dan namelijk de BTW terugbetalen die hij eerder had teruggevraagd en hij kan ook geen BTW terug vorderen op de kosten voor onderhoud en beheer.
In de praktijk zal de verhuurder daarvoor gecompenseerd willen worden door de huurder. Als de huurperiode dan korter is dan de herzieningstermijn of het restant daarvan, dan kan die compensatie dus zelfs beduidend hoger uitvallen dan het gewone tarief van 21%.
Een voorbeeld:
Een verhuurder koopt een pand voor €242.000,- inclusief 21% BTW. Hij opteert voor belaste verhuur en vraagt de €42.000,- aan betaalde BTW terug van de belasting. De herzieningstermijn is 10 jaar. De teruggevraagde BTW wordt in die 10 jaar afgebouwd. Als de verhuurder na 1 jaar begint met onbelast verhuren, dan moet hij 90% van de €42.000,- terugbetalen. Begint hij echter pas na 9 jaar met onbelast verhuren, dan moet hij nog “maar” 10% van €42.000,- terugbetalen.
Behalve de BTW op bouw- of aankoopkosten, kan de verhuurder ook geen BTW terugvragen op de kosten van onderhoud en beheer. Voor de compensatie hiervan rekent men over het algemeen tussen de 3% en 6% van de de huursom. In dit geval zou er dus nog een extra compensatie bij komen van bijvoorbeeld 4% x €20.000,- ofwel €800,-.
Stel dat een stichting het pand huurt voor 5 jaar. De huur bedraagt €20.000,- per jaar begint aan het begin van jaar 2 van de herzieningsperiode. Omdat een stichting geen onderneming is voor de BTW, moet de verhuurder 9/10e (90%) van de teruggevraagde BTW ad €42.000,- terugbetalen aan de fiscus. In dit voorbeeld is dat dan €37.800,-. Hij wil daarvoor worden gecompenseerd.
Bij een huurperiode van 5 jaar bedraagt die compensatie dan €37.800,- / 5 jaar, ofwel €7.560,- per jaar. Dat is 38% van de huurprijs ad €20.000,- en dus veel hoger dan de gewone BTW. Huurt de stichting hetzelfde pand voor 10 jaar, dan is de compensatie €3.780,- per jaar, ofwel 19% van de huurprijs. Bovenop deze percentages komt dan nog de BTW compensatie voor onderhoud en beheer. In dit voorbeeld 4% x €20.000,- ofwel €800,-
Conclusie : Een organisatie die geen ondernemer is voor de BTW, kan het beste een pand huren dat ouder is dan 10 jaar en dat niet recent is gerenoveerd, zelfs als dat pand in eerste instantie duurder lijkt dan een jonger pand dat voor een lagere huur in de markt wordt aangeboden. Er moet wel bijna altijd rekening worden gehouden met een BTW compensatie voor onderhoud en beheer.
Over Brains + Bricks
“Realiseren van aantrekkelijke kantoren, met zo min mogelijk zorgen voor de opdrachtgever”, dat is waar we bij Brains + Bricks naar streven. Met goede adviezen bij het zoeken en huren van een pand, met aansprekende ontwerpen voor het interieur en met een probleemloze realisatie van de afbouw en inrichting.
Meer weten? Bekijk dan de rest van onze website.
Disclaimers
Omwille van de leesbaarheid worden huurder en verhuurder in dit stuk aangeduid als “hij” (mannelijk). Het spreekt voor zich dat zowel huurder als verhuurder net zo goed vrouwelijk kunnen zijn.
Dit blog heeft als doel om algemene informatie te geven over de regels rondom BTW bij het huren van een kantoor. Hoewel we dit stuk zo zorgvuldig mogelijk hebben opgesteld, zijn wij geen fiscalist. We adviseren dan ook om contact op te nemen met een fiscaal deskundige voor meer gedetailleerde informatie of voor een advies over uw specifieke situatie.